▒▒▒договор купли-продажи▒▒▒
справочная страничка
в помощь самостоятельному маклеру, совершающему свою первую сделку
После того, как будут собраны все необходимые для сделки справки и документы, и имеется обоснованная уверенность в том, что нет ничего такого, что может помешать проведению сделки и законному владению недвижимым имуществом новым её собственником в будущем, составляется договор, по которому недвижимое имущество (квартира, её часть, отдельная комната, дом, земельный участок...) будет отчуждаться (по договору купли-продажи, мены, дарения... ). При купле-продаже уже при передаче аванса стороны должны были договориться о том, какая цена будет указана в договоре – рыночная, по оценке БТИ или какая-то другая, например, чуть менее одного миллиона рублей. Предварительно следовало договориться и о том, в какой форме будет заключаться договор – в нотариальной или в простой письменной и кто возьмёт на себя этот труд и соответствующие расходы. Продавцу выгодно указывать в договоре рыночную стоимость лишь в том случае, если у него имеются льготы по уплате подоходного налога. Подоходным налогом не облагается сумма менее чем в один миллион рублей, вырученная от продажи квартиры, находившейся в его собственности менее пяти лет. Если же квартира находится в собственности уже более этого срока, то налогом она не облагается. Учтите также, что сумма доходов покупателя жилья, облагаемых подоходным налогом, уменьшается на сумму, уплаченную на приобретение жилья, но не свыше того же одного миллиона рублей. Этой льготой можно воспользоваться только один раз, но бессрочно. Для покупателя указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата ему всей уплаченной суммы, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. Принимается во внимание и то соображение, что услуги нотариуса обойдутся в 1... 2,5% от суммы сделки. Поэтому если не требуется обязательная нотариальная форма, договор заключают в т.н. простой письменной форме, что может избавить от желания занизить цену недвижимости с целью сэкономить на уплате нотариальной пошлины.
Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующими в момент его заключения (п.1 ст. 422 ГК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст. 421 ГК РФ).
В любом случае договор составляется в соответствии с требованиями законодательства и обязательно должен содержать:
- место заключения договора;
- дату договора (пишется прописью);
- сведения о правоустанавливающих документах на жильё;
В соответствии с ГК РФ (ст. 420, 549) в договоре указываются стороны и определяются следующие условия:
- предмет договора, в т.ч. данные, определяющие расположение жилого дома (его части) на соответствующем земельном участке; квартиры (её части) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432, 554);
- цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублёвом эквиваленте суммы, определённой в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указывается цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489), другие обязательства сторон;
- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558);
- сведения об ограничениях (обременениях) прав.
Договор, являющийся основанием для перехода права собственности на жилую недвижимость (как, кстати, и на нежилую - садовый дом) и занимаемый ею земельный участок также должен содержать все необходимые элементы правоотношения: объект, субъект и право; необходимым приложением к нему является кадастровый план земельного участка.
Если договор заключён не собственником жилого помещения или не покупателем, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действуют от их имени. Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений имеется основание для отказа в государственной регистрации, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определёнными условиями, составило документ без указания этих условий (п.1 ст. 20 Закона о госрегистрации). Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (ст. 28, 29 ГК РФ). Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно (ст. 26, 30 ГК РФ).
Если договор составлен не вами лично, - очень внимательно прочитайте его содержание. Всё записанное в нём должно быть ясно и понятно и со всем вы должны быть согласны. Никакие ошибки и противоречия в ссылках на другие документы не допускаются.
Ответственность по сделке стороны несут на основании положений договора, поэтому в его грамотном составлении и юридическом оформлении заинтересованы обе стороны.
Накануне даты заключения сделки рекомендуется составить и обсудить не только сам договор, но и другие документы, которые вам понадобятся, например, передаточный акт, заявление на телефонный узел и др.
1 Образцы договоров отчуждения
Copyright ©
2004_EV
All rights reserved
| ► | главная |
| ● |
| ● |
| ● |
| ● | |
| ! |
о
сделках
с недвижимостью
"ЗАКОНЫ МЕРФИ"
▼
J
Хорошая сделка сегодня лучше, чем безупречная завтра
J
Если оформление сделки с недвижимостью идет хорошо, - что-то нехорошее
должно случиться в самое ближайшее время
Следствия:
-
Когда оформление сделки с недвижимостью идет хуже некуда, в самом ближайшем
будущем дела пойдут еще хуже.
- Если вам кажется,
что ситуация улучшается, значит вы чего-то не замечаете
J
Время, требующееся
для оформления сделки прямо пропорционально числу участников
об
авторе
и проекте
▼
